История покупки двух квартир в Москве

Мой подписчик прислал письмо, в котором обрисовал свой путь от съёмного жилья к покупке двух квартир в Москве. Письмо любопытное, поэтому с разрешения моего адресанта публикую его:

В 2005 году я окончил университет и устроился мастером на стройку с зарплатой 5800 рублей. Затем мне удалось перейти на металлургический завод с зарплатой 11 тысяч рублей. Через полгода я понял, что это мой карьерный потолок, и в начале 2007 года переехал в Москву.

Родители помогли мне, дав 50 тысяч рублей на первое время. Я снял двухкомнатную квартиру за 17 тысяч рублей и устроился работать айтишником на зарплату в 25 тысяч рублей. Дальше я рос профессионально, периодически меняя при этом места работы.

В 2008 году я познакомился с будущей женой. У неё была комната в коммунальной квартире в Москве, но формально комната принадлежала моей тёще, поэтому сразу рассчитывать на её продажу мы не могли.

В 2011 году мы купили квартиру в Балашихе за 2,5 миллиона рублей. Для этого взяли ипотеку на 27 лет с ежемесячным платежом около 27 тысяч рублей. [Балашиха — город с населением в 500 тысяч человек в нескольких километрах от МКАД].

На первоначальный взнос свободных денег у нас не было. Тогда ещё существовали разные схемы оформления сделки, позволявшие формально подтвердить наличие первоначального взноса без внесения собственных средств. Именно таким способом мы и воспользовались.

Через два года тёща разрешила продать комнату в коммунальной квартире. Нам удалось выручить за неё около 2 миллионов рублей. Кроме того, мы взяли потребительский кредит и закрыли примерно 500 тысяч рублей оставшегося ипотечного долга.

После этого квартиру в Балашихе продали за 3,2 миллиона рублей. Кроме ремонта и подготовки квартиры к продаже, нам помог и общий рост рынка недвижимости тех лет.

Перед продажей пришлось вложиться в ремонт и подготовку жилья. На время показов убирали лишние вещи в машину, чтобы квартира выглядела просторнее и светлее. Я даже заменил лампочки в подъезде на более яркие, чтобы улучшить первое впечатление покупателей.

Полученные деньги использовали для покупки однокомнатной квартиры в Москве рядом со станцией метро «Перово» за 4,3 миллиона рублей. Разницу снова пришлось покрывать ипотекой. Существенно помог и налоговый вычет, который мы направляли на досрочное погашение кредита.

К 2016 году ипотека за квартиру у «Перово» закрыта, а однокомнатная квартира стала тесновата. Мы продали её за 5,2 миллиона рублей и купили «убитую» трёхкомнатную квартиру в Текстильщиках за 6,5 миллиона рублей.

К 2019 году удалось закрыть и эту ипотеку.

Нормальные люди на этом месте обычно радуются жизни без долгов. У нас же оставался неиспользованный материнский капитал. Мы решили направить его на покупку ещё одной квартиры и приобрели двухкомнатную квартиру в Королёве за 3,6 миллиона рублей под капитальный ремонт. Для сделки пришлось оформить ещё одну ипотеку. [Королёв — город с населением в 230 тысяч человек, «наукоград», расположен в нескольких километрах от МКАД].

Основные ремонтные работы пришлись на период пандемии.

В это же время мы начали сдавать нашу трёхкомнатную квартиру в Текстильщиках (мы стали жить в новой квартире в Королёве). Было не очень приятно осознавать, что в квартире, которую мы столько лет обустраивали для себя, живут посторонние люди, но решили смотреть на ситуацию прагматично и использовать аренду как дополнительный источник дохода. Через год мы вернулись обратно в трёшку в Текстильщиках, а квартиру в Королёве начали сдавать. Через три года мы закрыли и ипотеку за квартиру в Королёве.

Если оглянуться назад, то понимаю, что всё это далось не бесплатно. За эти годы было несколько ипотек, постоянные ремонты и необходимость откладывать деньги вместо того, чтобы тратить их на отдых и развлечения.

За границей я начал регулярно отдыхать только в последние пару лет. До этого отпуск чаще всего проходил либо на даче у родителей, либо в прогулках по паркам с женой и детьми.

Сегодня у нас две квартиры и, по грубой оценке, наша трёхкомнатная квартира в Текстильщиках сейчас стоит примерно 15–17 миллионов рублей. Дом уже включён в программу реновации, поэтому после получения новой квартиры её стоимость, вероятно, окажется заметно выше.

Двухкомнатную квартиру в Королёве я оцениваю примерно в 6–8 миллионов рублей. То есть суммарно речь идёт примерно о 21–25 миллионах рублей в недвижимости.

Разумеется, часть роста обеспечил сам рынок недвижимости. Но без последовательных переездов, ремонтов, досрочного погашения ипотек и готовности постоянно улучшать свои жилищные условия этого результата тоже не было бы.

После реновации я планирую продать обе квартиры и купить что-то двухкомнатное в более престижном районе Москвы.

Сейчас детям комфортно в нашей трёхкомнатной квартире, но через несколько лет они, надеюсь, начнут самостоятельную жизнь. После этого большая квартира нам с женой уже не понадобится. Более того, жизнь в двухкомнатной квартире сделает возвращение к родителям не самым удобным вариантом, а значит, будет дополнительным стимулом строить собственную жизнь.

Поэтому мой главный вывод такой: нам не удалось бы сразу купить жильё, в котором мы живём сегодня. Но каждый следующий шаг становился возможен благодаря предыдущему. В нашем случае сработала не попытка сразу взять максимум, а постепенное улучшение жилищных условий по мере роста доходов и возможностей.

Теперь немного подробностей.

Я работаю в айти-поддержке с 2007 года. Как я уже упоминал, на моей первой работе в Москве я получал 25 тысяч рублей, из которых 17 тысяч уходило на аренду двухкомнатной квартиры.

Довольно быстро я понял, что для меня одного «двушка» великовата, поэтому одну комнату пересдал коллеге. Это позволило заметно снизить нагрузку на бюджет и дать мне возможность «выйти в свет», чтобы устроить личную жизнь. Позже, когда мы с будущей женой решили жить вместе и я переехал к ней в коммунальную квартиру, я забрал депозит за съёмное жильё. Этих денег как раз хватило на покупку холодильника. Кстати, тот самый коллега до сих пор живёт в той квартире.

В 2010 году я удачно сменил место работы и стал получать около 50 тысяч рублей. После этого зарплата росла плавно, обычно на 5–10% в год, и компанию я не менял.

Около трёх лет назад перешёл в персональную айти-поддержку одного бизнесмена. К тому времени я выплатил все долги и смог спокойно искать место получше. Это стало очередным этапом профессионального роста и позволило примерно вдвое увеличить доход. Сейчас моя зарплата находится примерно на уровне хорошего специалиста по 1С.

Впрочем, у такой работы есть и обратная сторона. Постепенно привыкаешь к одному месту и одному набору задач. Иногда это даже тревожит, поэтому периодически задумываюсь о смене работы, чтобы не терять квалификацию.

Автомобиль был практически всегда. В 2008 году купил Nissan Almera и проездил на ней двенадцать лет. В 2020 году сдал её по трейд-ин и приобрёл Nissan Terrano. К автомобилям всегда относился спокойно: для меня улучшение жилищных условий было важнее покупки более дорогой машины.

Мы старались бережно относиться к расходам. Компьютер обновлял редко, обычно собирал из списанных комплектующих. Несколько лет пользовался подаренным iPhone X с разбитой задней крышкой и только недавно перешёл на Samsung.

Многие ремонты тоже делал самостоятельно. Сначала просто не было лишних денег на специалистов, а потом втянулся. Учился по роликам на YouTube и форумам. Сейчас могу выполнить большую часть электромонтажных работ в квартире, разобраться с сантехникой, уложить плитку, постелить ламинат или выполнить несложные сварочные работы. Такой подход позволил сэкономить заметную сумму денег за эти годы.

Были и неудачи. Во время криптовалютного бума моя видеокарта GeForce GTX 1660 Super понемногу майнила криптовалюту. Часть полученных таким образом денег, около 50 тысяч рублей, я позже потерял на Binance. После этого я решил, что гораздо лучше разбираюсь в недвижимости, чем в криптовалюте.

Ужасным оказался и опыт сдачи квартиры. Когда мы временно переехали в Королёв, трёхкомнатную квартиру в Текстильщиках решили сдавать. Вылезли постоянные проблемы с оплатой и жалобы соседей, а после выезда жильцов в квартире обнаружились клопы, следы кальяна на ламинате и другие последствия небрежного отношения к чужому имуществу.

Первые месяцы после возвращения в квартиру тоже были некомфортными. Неприятно сознавать, что жильё, которое много лет обустраивал для своей семьи, приходится приводить в порядок заново.

Небольшое уточнение по второй квартире. Сейчас она не сдаётся. Там живёт тёща, которая переехала к нам из Владимирской области. Раньше у неё был свой бизнес, но после выхода на пенсию она решила перебраться поближе к семье. Она помогает нам с детьми, да и медицинская помощь в Москве доступнее.

Я до сих пор благодарен ей за разрешение продать комнату в коммунальной квартире, которая принадлежала их семье. Вырученные деньги позволили нам с женой полностью закрыть первую ипотеку и стали важным звеном в нашей истории покупки квартир.

Многие решения мы обсуждали и принимали вместе с женой: более того, некоторые идеи, связанные с покупкой квартир, ремонтами и досрочным погашением ипотек, были в значительной степени придуманы именно ей.

Я окончил университет с красным дипломом и неплохо разбираюсь в фундаментальной науке, но за годы семейной жизни не раз убеждался, что деловая смекалка жены зачастую приносила больше пользы, чем мои знания интегралов. Поэтому эту историю правильнее считать результатом совместной работы семьи, а не достижением одного человека.

Что касается планов на будущее, то в идеале лет в пятьдесят хотелось бы жить где-нибудь в Крыму, а московскую недвижимость использовать как источник дополнительного дохода.

Выше была вдохновляющая история моего подписчика, пожелавшего остаться анонимным. Теперь пара комментариев от меня, Олега Макаренко, владельца блога.

1. Жильё — это важно, но чтобы прописаться в классе крепких собственников, весьма желательно иметь не только жильё, в котором можно отдыхать после работы по найму, но и капитал, приносящий доход. Не квартиру под сдачу, конечно — уж очень скудную доходность они дают, — но что-нибудь, дающее увесистые дивиденды или ренту.

Цитирую из своего поста про метод Ломоносова в «Школе Капитализма» (ссылка):

Промежуточный итог [стратегии Т.П.Р.У.] можно зарисовать, например, так.

Глава семьи и его супруга — те самые «знаменитые предки» — заезжают на хорошем, но не кричащем авто в мастерскую по ремонту тракторов, которой владеет один из их сыновей. Они одеты со скромным буржуазным шиком, а их сын на контрасте с ними в спецовке и с грязными руками: лично делает деньги, выполняя самую ответственную и щедрее всего оплачиваемую часть работ. Немного поболтав с сыном о делах, родители — совладельцы мастерской — едут в принадлежащий им районный торговый центр, чтобы выпить кофе и оценить хозяйским взглядом положение дел, а потом забирают из школы внучек, чтобы весело провести с ними остаток дня.

2. Лозунг «семья — ячейка общества» имеет серьёзное реальное наполнение. Обратите внимание:

— молодой семье помогли родители с двух сторон: не чрезмерно, но вполне существенно;
— предпринимательница, кажется, передала дочери свою деловую хватку;
— через операции с ипотеками, обменами и ремонтами молодая семья проходила совместно, рука об руку.

Для семьи, которая работает как единый отряд или организм, уверенный рост благосостояния является нормой. Значительная часть тяжёлых квартирных историй — это прежде всего истории семейных конфликтов или фактически отсутствующих семей. «Всякое царство, разделившееся само в себе, опустеет; и всякий город или дом, разделившийся сам в себе, не устоит».