Дешёвые квартиры выгоднее дешёвой ипотеки
Рассмотрим гипотетическую ситуацию: ипотеку запретили. Такого не будет, конечно же, по политическим и «человеческим» причинам, но вдруг. Упражнение не вполне отвлечённое: понимать, как работает этот механизм, весьма полезно.
Так вот, предположим, что ипотеку отменили. Полагаю, цена на квартиры после этого упадёт в два-три раза, причём довольно быстро, так как покупатели не смогут поддерживать спрос. Используя банк в качестве рычага, массовый покупатель мог выплатить 10 млн рублей, а если без банка — чисто на свои накопления — у него есть только 3–5 млн рублей, больше никак. Продавцам и застройщикам не останется тогда ничего другого, кроме как продавать по этой цене. Так-то себестоимость «коробки» дома не очень велика, что доказывается относительно низкими ценами на новые квартиры в менее популярных местах. Квартиры стоят дорого только потому, что широкие народные массы хотят жить не в посёлке городского типа в 1200 километрах от Москвы, а внутри МКАД или хотя бы где-то недалеко от МКАД.
Процитирую первую мысль, которая придёт в голову при обдумывании новых реалий, это из комментариев:
Цена упадёт прилично, но человек, которому необходимо приобрести новую квартиру, заплатит по итогу больше, чем сейчас. Ему нужно где-то жить, поэтому квартиру придётся снимать. Он будет и отдавать за съём, и копить деньги на квартиру. Сейчас же при льготной ипотеке на длительный срок ежемесячный взнос, как правило, сопоставим, а иногда меньше, чем стоимость съёма такого же жилья.
То есть формально цена больше, но на самом деле и возможностей купить квартиру больше, да и для экономики полезнее, если молодой человек может заселиться сразу, а не через 10 лет накоплений, и для демографии.
Логика верная, но только при соблюдении двух условий:
А. Зарплаты очень маленькие, вот прямо совсем никак нельзя напрячься, чтобы откладывать хотя бы в полтора раза больше, вместо того чтобы растягивать «удовольствие» на десятилетия.
Б. Льготная ипотека даётся по нулевой или отрицательной ставке, то есть банк доплачивает льготникам за то, что они оказывают банку честь, получая ипотечный кредит.
Предположим, однако, будто ставка по ипотеке равна 6% плюс инфляция (то есть 11%, если инфляция в стране 5% и 16%, если инфляция — 10%).
В крупных городах снять квартиру можно примерно за 4% от её стоимости. Сделаем упрощённый расчёт (инфляцию я отовсюду вычел, считаем в реальных деньгах).
Сценарий 1. Ипотека дешёвая, квартира стоит 12 млн рублей, аренда квартиры — 480 тысяч в год (40 тысяч в месяц). Жилец берёт квартиру в ипотеку на 30 лет под 6% реальных (очищенных от инфляции) годовых, причём банк разрешает ему не делать первый взнос. Платёж по кредиту — 72 тысячи рублей в месяц.
Сценарий 2. Льготной ипотеки нет, квартира стоит 6 млн рублей, аренда квартиры — те же 40 тысяч рублей в месяц. (Цена аренды после запрета ипотеки не изменится, так как возросший спрос со стороны бесквартирных арендаторов будет уравновешен увеличением числа купленных для сдачи квартир).
Так вот, жилец снимает квартиру за 40 тысяч в месяц, а «лишние» 32 тысячи откладывает в накопления, то есть тратит суммарно те же 72 тысячи рублей в месяц, что и в первом сценарии. Несложно подсчитать, что первую квартиру он купит уже не за 30 лет, а менее чем за 16 лет:
32 000 * 12 * 16 ≈ 6 100 000 рублей
За следующие 14 лет, экономя на аренде и откладывая уже по 72 тысячи рублей в месяц, он купит ещё две (!) квартиры:
72 000 * 12 * 14 ≈ 12 100 000 рублей
Напомню, по условиям задачи запрет ипотеки снизил цены на квартиры вдвое, они теперь продаются по 6 млн рублей. Как видите, даже столь сладкие условия, как 6% реальных годовых без первого взноса и на 30 лет, и близко не могут компенсировать задранную стоимость квартир.
Дополнительным плюсом запрета ипотеки станет повышение доходности жилой недвижимости до 8% годовых: в квартиры станет интереснее инвестировать, потому что 8% годовых — это нормальный доход, хотя и не жирный, а 4% — слишком скудный.
Проще говоря, отмена ипотеки действительно сделает жильё доступнее… ну, для тех, кто способен копить деньги, не используя банк в качестве строгой мамы, которая отбирает у сына часть зарплаты, чтобы тот не пропил её под ноль.
Но это в теории. На практике такого по нескольким причинам не будет.
1. Копить в наше время способен мало кто: большинство имеет горизонт планирования «до зарплаты». Чтобы психологически уложить в 1 месяц покупку стоимостью в несколько годовых зарплат, нужна помощь банка.
2. Банки и застройщики тоже хотят заработать: состричь с покупателей квартир двойную цену.
3. Средний избиратель финансово неграмотен. Даже если он поймёт, почему ипотека делает квартиры дороже, он сначала запутается в инфляции, хотя на периодах в 10–30 лет она становится критически важной, а потом окончательно впадёт в уныние, вспомнив, что цены на квартиры имеют привычку прыгать туда-сюда.
Ну, собственно, вот за эту свою финансовую неграмотность электорат и платит. Печально, но это капитализм. Глупо расстраиваться из-за нерационального поведения сограждан, если ты можешь заработать на нём.