nemihail
•
Заработал, но потерял
Хотите горькую правду про инвестиции в жилую недвижимость?
Да, так иногда бывает, сперва кажется что вы заработали, но на самом деле потеряли и сейчас расскажу про историю своих инвестиций в жилую недвижимость.
И конечно, на самом последнем примере, который обещали сдать уже в этом году, спустя 5 лет после моего входа в проект RED7
Так вот, сам часто слышу от инвесторов, что они покупали в 2020 году у компании ПИК, Самолет, МИЦ, ЛСР, КРОСТ (подставляйте любую другую) квартиру однушку за 7 млн рублей, а за три года цена выросла до 10 млн рублей.
Да, замечательно, казалось бы за 3 года, можно сказать на ровном месте - 3 млн рублей, однако есть нюанс. Если вы с этими деньгами пойдете снова на рынок, то в лучшем случае купите тоже самое, что у вас уже было, точно такую же квартиру, только со сроком сдачи через 3 года.
А в реальности будет так, у застройщика такая квартира продается за 10, а значит вы свою отдадите с дисконтом в 10%, а это уже 9 млн рублей.
С разницы вам нужно будет заплатить налог (НДФЛ 13%, а с превышения в 5 млн - все 15%), а это 260 000 рублей (с дохода в 2 млн рублей), т.е. чистыми вы заработали только 1 740 000 рублей и у вас на руках будет 8 740 000 рублей, а новая квартира у застройщика стоит 10 млн.
Т.е пойдя по кругу вы ещё и потеряете
А как было раньше, лет 15-20 назад
Вы покупали у компании СУ-155 или КРОСТ и т.д небольшую квартиру на стадии строительства за 3,5 млн дожидались ключей, продавали с наваром за 5 млн.
Эти деньги вкладывали в квартиру большей площади, а потом продавали за 8 млн и брали уже две маленькие, а потом каждую продевали по 6 млн. и т.д.
Таким образом, даже с учетом роста рынка, вы не только наращивали капитал, но и физически размножали свои активы. Так за 15-20 лет из 3,5 млн вы могли сделать 35 млн и при этом иметь в собственности несколько квартир.
А начиная с 2019 года инвестируя можете получить больше, но снова зайти в такую же недвижимость не можете. Т.е. имея даже 35 млн, если пойдете покупать равнозначную недвижимость, то узнаете, что для этого вам нужно уже 37 или все 40 млн. А значит нет смысла это делать (подробно об этом в ролике).
Риски и эскроу-счета
Весь интерес был убит системой защиты дольщиков, когда ввели эскроу-счета. Да, инвестировать стало безопаснее, так сказать почти без риска, однако убрав риск вы убрали и прогрессивный доход.
Помню все тогда наезжали на инвесторов, мол из-за них цены постоянно растут. И вот инвестора перекупщики ушли, а цены продолжают расти и в период с 2019 года по настоящее время рекордно взлетели.
ЖК RED7
К концу года обещали ключи от апартаментов с полной отделкой.
Дом меняется и всё зависит от ракурса
Напомню, это проект нидерландского архитектурного бюро MVRDV Architects, основанное в 1993 году Вини Маасом, Я. ван Рийсом и Н. де Фриз. Их объекты известны во всем мире, а MVRDV один из лидеров, в особенности в таком направлении как пиксельная архитектура.
Ниже рендер
А вот реализация, компанией Основа
В солнечный день, часть кирпичей, переливаясь на солнце создают блеск, как показан на рендере.
Мои короткие мысли на запрещенные темы в [телеге]
Рассказываю как инвестирую [покупая недорогую доходную недвижимость]
Мой блог [про строительство фахверка]
Да, так иногда бывает, сперва кажется что вы заработали, но на самом деле потеряли и сейчас расскажу про историю своих инвестиций в жилую недвижимость.
И конечно, на самом последнем примере, который обещали сдать уже в этом году, спустя 5 лет после моего входа в проект RED7
Так вот, сам часто слышу от инвесторов, что они покупали в 2020 году у компании ПИК, Самолет, МИЦ, ЛСР, КРОСТ (подставляйте любую другую) квартиру однушку за 7 млн рублей, а за три года цена выросла до 10 млн рублей.
Да, замечательно, казалось бы за 3 года, можно сказать на ровном месте - 3 млн рублей, однако есть нюанс. Если вы с этими деньгами пойдете снова на рынок, то в лучшем случае купите тоже самое, что у вас уже было, точно такую же квартиру, только со сроком сдачи через 3 года.
А в реальности будет так, у застройщика такая квартира продается за 10, а значит вы свою отдадите с дисконтом в 10%, а это уже 9 млн рублей.
С разницы вам нужно будет заплатить налог (НДФЛ 13%, а с превышения в 5 млн - все 15%), а это 260 000 рублей (с дохода в 2 млн рублей), т.е. чистыми вы заработали только 1 740 000 рублей и у вас на руках будет 8 740 000 рублей, а новая квартира у застройщика стоит 10 млн.
Т.е пойдя по кругу вы ещё и потеряете
А как было раньше, лет 15-20 назад
Вы покупали у компании СУ-155 или КРОСТ и т.д небольшую квартиру на стадии строительства за 3,5 млн дожидались ключей, продавали с наваром за 5 млн.
Эти деньги вкладывали в квартиру большей площади, а потом продавали за 8 млн и брали уже две маленькие, а потом каждую продевали по 6 млн. и т.д.
Таким образом, даже с учетом роста рынка, вы не только наращивали капитал, но и физически размножали свои активы. Так за 15-20 лет из 3,5 млн вы могли сделать 35 млн и при этом иметь в собственности несколько квартир.
А начиная с 2019 года инвестируя можете получить больше, но снова зайти в такую же недвижимость не можете. Т.е. имея даже 35 млн, если пойдете покупать равнозначную недвижимость, то узнаете, что для этого вам нужно уже 37 или все 40 млн. А значит нет смысла это делать (подробно об этом в ролике).
Риски и эскроу-счета
Весь интерес был убит системой защиты дольщиков, когда ввели эскроу-счета. Да, инвестировать стало безопаснее, так сказать почти без риска, однако убрав риск вы убрали и прогрессивный доход.
Помню все тогда наезжали на инвесторов, мол из-за них цены постоянно растут. И вот инвестора перекупщики ушли, а цены продолжают расти и в период с 2019 года по настоящее время рекордно взлетели.
ЖК RED7
К концу года обещали ключи от апартаментов с полной отделкой.
Дом меняется и всё зависит от ракурса
Напомню, это проект нидерландского архитектурного бюро MVRDV Architects, основанное в 1993 году Вини Маасом, Я. ван Рийсом и Н. де Фриз. Их объекты известны во всем мире, а MVRDV один из лидеров, в особенности в таком направлении как пиксельная архитектура.
Ниже рендер
А вот реализация, компанией Основа
В солнечный день, часть кирпичей, переливаясь на солнце создают блеск, как показан на рендере.
Мои короткие мысли на запрещенные темы в [телеге]
Рассказываю как инвестирую [покупая недорогую доходную недвижимость]
Мой блог [про строительство фахверка]
